（回答）

　はみ出している部分の土地が前所有者との売買の対象地とは別の土地であるとすると、相談者は、当然には、はみ出している部分を取得していないことになり、返還しなければならないように思われます。しかし、相談者は、当該土地を三十年間使用してきているとのことですから、当該土地の所有権を時効により取得することができる場合があります。
　民法第１６２条によれば、占有者が、二十年間、または、占有を開始する時点で当該物が自己のものであることを信じ（善意）、かつ、自己の物であると信じたことに過失がなかった場合は十年間、所有の意思を持って、平穏かつ公然と、他人の物を占有した場合、当該物の所有権を時効取得することができます（同条第１項及び第２項）。「所有の意思」の有無は、占有を開始した原因たる事実の外形的・客観的性質によって判断されます。なお、所有の意思と、善意、平穏及び公然は法律上推定されているので（同法第１８６条第１項）、占有開始時点で、当該物が自己のものであると信じたことに過失がなかった場合は十年、そうでない場合でも二十年占有していれば、所有権を取得することができます。
　相談者は、前所有者から、ブロック塀が土地の境界である旨の説明を受けて土地を購入したとのことですから、外形的・客観的にみて、所有の意思を持って使用しているといえます。また、購入してから三十年間使用を継続していますから、時効取得を主張することで、はみ出している部分の所有権を取得でき、返還を拒める可能性があります。

担当弁護士
小川 拓哉

（回答）

 本年四月一日から相続登記の義務化が施行され、所有者の死亡を知り、所有権を取得したことを知った日から三年以内に相続登記をしなければならなくなりました。施行日前に所有者が死亡している場合には、死亡等を知った日と施行日のいずれか遅い日から三年以内となります。正当な理由なく怠ると、十万円以下の過料に処せられます。相続人が一人の場合、直ちに単独で相続した旨の登記ができるのに対し、複数の場合には、相続人間で遺産分割を行い、誰が相続するかを確定させたうえで登記を行うことが望ましいですが、三年以内に遺産分割が成立しないときは、相続人が共有しているとの内容の登記を申請することになります。そのときは、遺産分割の成立後、成立日から三年以内に遺産分割の結果に基づく登記手続を再度行うことになります。この点、義務化とともに、相続人申告登記という制度が新設され、相続が開始したことと自身が相続人であることを登記官に申告することで、義務を果たしたものとみなされます。この場合も、後日、遺産分割が成立したときは、成立日から三年以内に遺産分割の結果に基づく登記をしなければなりません。
 ご相談者の場合も、本年四月一日から三年以内に相続登記をする義務があり、相続人が複数いて、三年以内に遺産分割が成立しないときは、相続人による共有の登記を申請するか、ご相談者が相続人であることを法務局に申告するかのいずれかを行う必要があります。

担当弁護士
狩倉 博之

（回答）

賃貸人である大家が賃借人に対して退去を求めるためには、退去を求めることについての正当事由が認められる必要があります（借地借家法２８条）。この正当事由の有無の判断にあたっては、賃貸人と賃借人双方の建物を使用する必要性が主な判断基準となり、建物の現況や退去費用などの金銭給付の有無等が補完要素として考慮されることになります（同条）。今回のご相談のように、アパートの老朽化という理由から退去を求められている場合については、建物が荒廃しており倒壊の危険が差し迫っているというような切迫した状況でない限りは、老朽化との理由のみをもって退去を求める正当事由が認められることは通常はなく、前述した補完要素も考慮されることになりますので、多くの場合、退去費用を求めることが可能であると考えられます。
なお、退去費用の額についての法的な算定基準はありませんが、引越費用や新たな入居先への入居にかかる費用等の移転実費や借家権価格相当額等を考慮して決定されることが多いといえます。
今回のご相談者におかれましても、建物の老朽化の程度にもよりますが、多くの場合は切迫した荒廃状況にはないと思われますので、大家に対し、退去費用を求めることが可能であると考えます。

担当弁護士
小川　拓哉

（回答）

本件では、相談者が空き家を所有していた祖父の従兄弟等から本件の家屋を相続しているのかが、まず問題となります。親族であれば必ず相続人になるとは限りませんので、相談者が祖父の従兄弟の相続人であるかを確認する必要があります。
　祖父の従兄弟という関係からすると、相談者は相続人に当たらない可能性も十分にあります。本件家屋を相続していなければ、相談者は本件家屋に対し権利義務を有していないので、当然には行政の指示に従って本件家屋を取り壊さなければならないことにはなりません。
　また、相続人であった場合でも、祖父の従兄弟の死亡後三か月以内、三か月を経過していても相続開始を知らなければ、相続を放棄することができます。相続放棄をした場合にも、同じく当然には行政の指示に従わなければならないことにはなりません。
　他方、相談者が相続した場合には、空家等対策特別措置法により、本件の家屋が倒壊等著しく保安上危険となる恐れがあるといったような状態で、同法が定める「特定空家等」に該当すると、市は、空家の取り壊しや修繕などの措置について助言や指導、さらには勧告や命令を行うことができますので、市役所からの指示が同法によるものであれば、指示に従わなければならないことになります。


担当弁護士
伊藤　安耶

（回答）

ゴミの収集方法は各市町村が定める一般廃棄物処理計画によって、住民は居住する市町村が定めている方法に従ってごみの回収を求めることになります。建物ごとにごみを収集していく戸別収集によらず、集積所から収集することを定めている市町村では、集積所を使用しない場合には廃棄物の処分場に直接ごみを持ち込むことにならざるをえません。
集積所は、町内会が管理をしている所が多いのですが、市町村が設けている集積所の設置基準では、集積所の使用と管理の主体は地域の住民ですので、町内会へ加入しなくても集積所の使用と管理に参加できるよう近隣の住民の理解を得ていくことが考えられます。町内会に加入していないことに対する嫌がらせと評価される場合には、集積所の使用を認めないことが違法とされる場合もありえます。
集積所が私有地にあり、土地の所有者が町内会の会員の使用にしか同意しないような場合など、集積所を使用できないようなときは、理解し、協力してくれる住民とともに、新たに市町村の設置基準を満たす集積所の設置を目指すことも考えられます。
なお、各市町村の廃棄物に関する条例は、廃棄物の排出に関し清潔の保持などに住民の相互協力義務を定めていますので、集積所を使用する以上は、その管理に必要な範囲での近所付き合いは必要です。



（担当弁護士）
加藤修一

（回答）

共有物の各共有者は、その持分に応じて管理の費用を支払う義務を負います(民法２５３条１項)。ここにいう管理の費用とは、共有物の維持、改良等の為に必要または有益な費用の事を言います。
　ご質問のケースのように、共有物である私道が陥没したことによる修理費用は、共有物の維持のための費用として、管理に必要な費用に該当する可能性が高いと考えられますので、他の共有者に対して、その持分に応じた修理費用の負担を求めることが出来る可能性が高いと思われます。　
　
（担当弁護士）
　鈴木　亮　

（回答）

工場、建設工事や自動車等から発生する騒音については騒音規制法により規制されていますが、同法は生活騒音には適用がなく、各自治体が独自の条例を定めて生活騒音に関する規制や基準を定めています。神奈川県では、神奈川県生活環境の保全等に関する条例第百二条が、日常生活に伴って発生する騒音による公害を生じさせることがないように配慮すること、地域の快適な生活環境の保全に努めることを定めています。各市町村が生活騒音について相談窓口を設けていますので、一度、自治体に相談してみることが考えられます。

　自治体に相談しても解決できないような場合、犬の鳴き声が社会生活を行う上で受任すべき限度を超えているときは、飼い主に対し、防音設備の設置など、騒音の防止を求める請求や精神的苦痛に対する慰謝料の請求ができる場合があります。受忍限度を超えているか否かは、鳴き声の大きさ、鳴いている時間帯、鳴いている時間の長さ、ご相談者の居住する地域の状況、頭痛や不眠等の被害の発生などの事情を考慮して判断されます。

　これらの請求を直ちに訴訟によって行うことも考えられますが、隣近所の関係でもあることからすると、簡易裁判所での調停により、話し合いによる解決を検討することも一つの方法であると思われます。
（担当弁護士）
　加藤　修一　

（回答）

1.相談者の親（祖父の子）がすでに亡くなっているなど、相談者が祖父名義の家を相続し、土地の賃借権（借地権）を相続することができれば、この土地の賃借人として居住を継続することができます。また、相談者以外の親族がこの家と借地権を相続した場合、この相続人との間で居住継続について合意ができれば、居住を継続することが可能です。以上の場合、地主の承諾は必要ありません。
なお、相談者が相続人ではない場合でも、祖父がこの家と借地権を相談者に遺贈する旨の遺言を作成していれば、祖父が亡くなった場合に家と借地権を祖父から承継することができますが、相続の場合と異なり、相談者が借地権を譲り受けることについて地主の承諾が必要になります。借地権の譲り受けが地主に特設の不利益を与えないにもかかわらず、地主が承諾しない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。なお、裁判所が許可するにあたり、地主への一定額の支払いを条件とされることがあります。

2.建替えについては、土地賃貸借契約には増改築について地主の承諾を要する旨の条項があることが多く、このような条項がある場合、建替えには地主の承諾を得る必要があります。
土地の通常の利用上相当であるにもかかわらず、地主が建替えを承諾しない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。なお、裁判所が許可するにあたり、地主への一定額の支払いを条件とされることがあることは、借地権を譲り受ける場合と同様です。


（担当弁護士）
加藤　修一

（回答）

他人名義の土地を長期間占有していた場合、通常は、民法162条に規定されている取得時効の要件を満たせば、その土地の所有権を取得する事が出来、名義人から建物の撤去を求められても、撤去する義務はありません。
使用していた土地が公有地の場合でも、所得事項は認められるでしょうか。
この点、公有地などの「公共用財産が、長年の間事実上公の目的に供用されることなく放置され、公共用財産としての携帯、機能を全く喪失し、そのものの上に他人の平穏かつ公然の占有が継続したが、その為事実上公の目的が害されるようなことも無く、もはやそのものを公共用財産として維持すべき理由がなくなった場合」には、黙示的に公用が廃止されたものとして、公共用財産も取得時効の対象となり得ます(最高裁判所昭和５１年１２月２４日判決)。裁判例によれば、この目次的に公用が廃止されたという状況は、所得事項の要件である所有の意思を持った占有を開始する時までに発生していなければいけません。
なお、所有の意思を持って占有していたといえるかは、客観的な事情から判断されますので、例えば、公有地部分を含めて購入したといった場合でなければならず、公有地を勝手に占拠したといった場合には認められません。
今回問題となっている公有地について所得事項が認められるか検討するには、占有を開始したときに、すでに黙示的に公用が廃止されたといえる状態であったか、という点を確認する必要があり、公用が廃止されたといえれば、所得時効を主張することで、建物を撤去する必要が無くなります。
他方、所得時効が認められない時は、その公用地を管理している行政から払い下げを受ける事が可能な場合もありますので、行政にご相談されるのが良いでしょう。




（担当弁護士）
吉田瑞穂

（回答）

宅地建物取引業には免許制度が設けられており、宅地建物取引業（仲介業者）は、宅地建物を取得しようとしている者に対し、宅地建物に関し、宅地建物取引業としての専門的地位に相応する水準の調査を行い、説明する義務が課せられています。
専門的地位に相応する水準の注意義務として、宅地建物取引業（仲介業者）は、対象となる宅地建物の権利関係を調査し、権利関係に疑義を生じるおそれのあることを認識した場合には、これを買主に説明し、買主が正確かつ適切な情報に基づいて取引できる環境を整える仲介契約上の注意義務を負っていると考えられます。
実際の土地の形と地積測量図が異なっている場合、隣地所有者との間で所有権をめぐる紛争が生じる可能性があり、権利関係に疑義を生じるおそれがあるところ、地積測量図は法務局で容易に閲覧できることから、買主にこの土地の形状等から生じ得る問題について説明しなかったことは、上記の注意義務を怠ったものといえます。
宅地建物取引業（仲介業者）の注意義務違反がなければ、新たな測量、公図の訂正及び地積更正の費用が発生しなかったといえますので、宅地建物取引業（仲介業者）に対し、これらの費用を損害賠償として請求できる可能性があります。
なお、土地の購入から10年以上が経過していた場合、仲介業者から消滅時効を主張される可能性がありますが、本件は、注意義務違反と損害の発生を知ってから3年は経過しておらず、土地の購入時から20年は経過していないようですので、注意義務違反が不法行為であると主張し、不法行為に基づく損害賠償請求として宅地建物取引業（仲介業者）に支払を求めることができる可能性もあります。

（担当弁護士）
加藤修一